国内物流圈有一句俗语：华东物流看上海，上海物流看青浦，青浦物流看e通。
虽然这句话有“过誉”之嫌，但青浦汇集了中国最知名的物流公司是不争的事实。这里是集聚着包括三通一达、德邦、安能、极兔速递在内的一大批知名物流快递企业，其中多家公司的总部都位于e通世界产业园区内。
e通世界是一家民营产业园区，成立于2010年，在产业园林立的上海，这家公司以独特的魅力成为了物流巨头们“最为信赖的房东”。近十年里，e通世界见证了壹米滴答的成长、极兔的扩张和安能的上市。
今天e通世界在上海运营了六个产业园区，总运营面积近60万平方米，入驻企业近千家，形成了现代物流、高端智能制造、信息科技、智慧医疗几大主导产业，成为上海产业园区中不可忽视的重要力量。
产业园的“慢生意”
“我们选择走这条道路的时候，黄银贤董事长就给团队两个建议。第一，我们做不了暴发户，赚不了快钱；第二，我们要有做服务的姿态，要以运营商的身份来定位自己。”e通世界总裁黄忠伟在接受《商业江湖》采访时如此表述。
e通世界起源于上海三银投资，三银发展早期主营科技涂料业务，是业内知名的涂料公司，其涂料产品被广泛用于各大知名建筑，如世博会中国馆、杭州湾跨海大桥等。
2010年前后，虹桥枢纽完成规划，对区域内企业也提出了更高的环保要求。三银的涂料工厂正好位于“城市更新”的范围内，需要根据规划做新的调整。
三银投资董事长黄银贤决定在这块土地上兴建商务楼。
“当时有三种改建选择，一是商务楼，二是继续做厂房、仓库，三是做酒店或者医院。”黄忠伟说，因为土地属于工业用地，所以无法兴建医院和酒店，而如果继续建工厂仓库则有违“城市更新”的概念，因此他们最终在这块土地上兴建了办公园区，这就是e通世界的第一个项目——一个5万方的商务园区。
就是在做这个决定的时，黄银贤董事长说了上述建议，“做产业园就要熬得住时间，这是一个慢生意。”
确实如此，e通世界的第一个项目就“十分难熬”。
“项目完工3-4年里，都很难租出去。”黄忠伟解释说，当时周边都是工厂，虽然他们的项目属于“稀缺资源”，但交通不便、商务配套也不健全。而且周边工厂都有自己的办公空间，并不需要租用他们的园区办公，真正需要租办公室的是那些“流动性很强的人群”，但遗憾的是当时这些用户很难招徕。
他们花了四年时间，才让这个商务园区的招租率达到70%。
但这几年也让e通世界总结了很多招商经验。
“2014年前后，我们将招商的方向做了一些调整，开始看现代物流相关的企业。”黄忠伟说，他们当时发现新入驻的几家企业都属于现代物流产业，他们开始分析这些企业入驻背后的原因，进而将现代物流产业视为主导。
同时e通世界开始着力打造自己的核心竞争力，提升品牌的知名度。
“我们当时的地理位置不如市区那么繁华，建筑也不如甲级写字楼那么漂亮，于是我们就做差异化竞争，开始重视企业服务这个职能。”黄忠伟说，就在那个时间e通世界建立了自己的企业服务团队，开始向产业园区运营管理方向发力。
2016年，e通世界将此前的商务园更名为产业园，聚焦产业板块。
“我们前期招商的时候并不聚焦，无论什么产业只要能交租金都欢迎入驻，但后来发现这很难提供企业服务，因为不同企业有完全不同的需求。”黄忠伟说，这倒逼着他们开始向产业聚焦。
而此时也正是青浦区大力发展物流产业的时节。青浦位处长三角中心地区，背靠虹桥枢纽，交通便利，高速纵横，优越的地理位置让青浦很快成为物流龙头的驻地。
物流龙头的入驻又带来了更多配套企业的到来，很快青浦辖区内的物流企业数量就快速增加。
“这些产业聚集有得天独厚的区位优势，龙头客户落地后就有了一定的基础，我们在这个基础上再进行培养补充。”黄忠伟说，这些年里他们围绕现代物流产业引入了许多周边公司，如物流金融、物流媒体、物流人才培养等。
“我们甚至专门从北京挖了一家物流传媒公司过来入驻。他们主要组织举办大型的物流行业论坛峰会，入驻后就会在我们园区内举办此类活动，这进一步增加了物流企业对我们园区的粘性。”
从主干企业到周边配套，在随后的几年里e通世界一步步的引入现代物流相关企业，最终形成了一个以物流为主体的生态圈——龙头企业发挥创新引领作用，配套企业可以在园区内建立自己的业务链接，甚至可以举办行业论坛、对接业务等，这给e通世界带来了明显的产业红利。
“我们的招商终于变得轻松了，相关的物流公司会主动要求入驻e通世界，我们的出租率在2017-2018年甚至达到110%。”黄忠伟说，当时一些高速成长的企业不断扩租，甚至在其他企业还没退租时，他们就会提前预付租金，因此将出租率提升到110%的水准。
物流产业成功后，e通世界又连续聚集了智能制造、医疗科技两个产业。
“我们做这些产业都是顺势而为，科技类企业初创期可能在市区办公，但市区没有那么大的空间给他们做研发测试，所以随着企业的壮大他们会搬到我们园区办公；医疗科技产业则是青浦区重点打造的另一个产业方向，国际医学中心及远大健康城都在大虹桥辖区。”黄忠伟说，一个产业的成长都需要3-5年的时间，很多时候人为培养很难一蹴而就，反而需要借助产业自身发展的趋势，让他们在良好的产业氛围内自由成长。
发掘“外环沿线”价值
“长三角企业发展到一定阶段后，一定会来上海设立一个分中心，他们在选择办公地址时也会优先考虑外环一线的产业园区，这里租金和江浙相仿，交通便利，配套完善。”黄忠伟说，在这两种力量的叠加下，今天外环一线的产业园区正在受到越来越多的关注。而这也是e通世界产业园选择外环线做空间运营的主要原因。“作为产业园区的运营者e通世界正努力发掘外环沿线空间的价值。”黄忠伟说。
本文撰写：卢或者，《商业江湖》